Строители получат землю бесплатно.

Интервью с заместителем гендиректора Фонда РЖС.

Комитет по земельным отношениям и строительству рекомендовал Госдуме принять во втором чтении законопроект, регламентирующий порядок бесплатной передачи земельных участков Федерального фонда содействия Развитию жилищного строительства строителям для возведения доступного жилья. О том, чем это обернется для самого Фонда, строителей и покупателей жилья, в интервью Интерфаксу рассказала заместитель генерального директора Фонда РЖС Светлана Кузнецова.

Сегодня на заседании профильного комитета Госдумы обсуждались инициативы в отношении земельных аукционов. Расскажите подробнее об этих инициативах.

Ко второму чтению законопроект о внесении изменений в Федеральный закон № 161-ФЗ О содействии развитию жилищного строительства депутатами Госдумы был существенно доработан. Базой для поправок стал Указ Президента РФ N600 от 7 мая 2012 г. определивший основное положение, которым мы будем руководствоваться строители получат землю бесплатно в обмен на ограничение цены продажи жилья, построенного или находящегося в процессе строительства на земельном участке Фонда РЖС.

В соответствии с этой ценой определенным правительством РФ категориям граждан застройщик будет передавать жилые помещения экономического класса на основании договора долевого участия, если речь идет об этапе строительства до ввода в эксплуатацию, либо по договору купли-продажи, когда дом уже будет построен и введен.

Можно сейчас назвать эти категории.

Правом определять категории граждан, а также основания включения их в списки потенциальных приобретателей жилья на земельных участках Фонда депутаты наделили Правительство РФ.

Предполагается, что это будут те категории, кто сегодня не в состоянии приобрести жилье по рыночным ценам. Это лица, нуждающиеся в предоставлении жилья по договорам социального найма, работники бюджетной сферы, молодые ученые, молодые специалисты, многодетные семьи. Все те, кто нуждается в особом внимании государства. Очевидно, немаловажную роль будет играть фактор возраста, места работы, но и другим критериям будет уделяться не меньше внимания.

Какие еще новшества прописаны в законопроекте.

Определен порядок подачи застройщику списков граждан, с которыми он должен заключать договоры по зафиксированной в протоколе об итогах аукциона цене. Списки передаются застройщику сразу после утверждения проектной документации (до получения разрешения на строительство жилых домов) и подлежат обязательному опубликованию в официальных СМИ, на сайте муниципалитета и на сайте Фонда.

Граждане определенных Правительством РФ категорий, включенные органами местного самоуправления в списки на приобретение жилья, на этапе строительства жилых домов смогут обратиться к застройщику за заключением договора долевого участия, а до истечения 1 года с момента сдачи жилых домов в эксплуатацию за заключением договора купли-продажи. Правила формирования конкретных списков, а также порядок и очередность включения граждан в них будут устанавливаться законами субъектов РФ.

Если граждане по каким-либо причинам не обращаются за заключением договоров на приобретение жилья по льготной цене, то застройщик через год после окончания строительства имеет право продавать свободное жилье по коммерческим ценам любому желающему.

Существенной является создаваемая возможность инфраструктурного обеспечения земельного участка, предоставленного для строительства жилья эконом-класса. В соответствии с предложенной в законопроекте нормой, обеспечение инфраструктурой такого участка может происходить как за счет застройщика, так и за счет средств бюджетов разного уровня. Определена также возможность оказания содействия в создании инфраструктуры и Фондом РЖС.

А сейчас чиновники и госбюджеты не берут на себя подключение к сетям.

При комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства, как правило, эти затраты ложатся на плечи застройщика, который затем перекладывает их в цену кв. метра. Получается, складываем стоимость земли, проектирования, стоимость строительства и стоимость инженерной сети. За все в итоге платит покупатель. Учитывая законодательство, связанное с тарифным регулированием в данном секторе, оплата подключения к сетям осуществляется по определенному тарифу, который формируется исходя из инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, утвержденных органами местного самоуправления. Такие тарифы имеют инвестиционную составляющую, но ее не хватает.

Очевидно, что цена кв. метра, на которую ориентируется застройщик на голландском аукционе, должна достичь минимальной рентабельности проекта. Гражданин, в свою очередь, должен получить доступное по цене и комфортное жилье в доме, полностью обеспеченном необходимой инфраструктурой.

Какой ценовой эффект вы ожидаете? Что получат на выходе застройщики и покупатели.

Учитывая, что торговля на аукционе на право получить бесплатно земельный участок под строительство жилья экономкласса, будет идти на понижения цены кв. метра от цены Минрегиона, на наш взгляд, в итоге она окажется достаточной и для того чтобы жилье мог приобрести конечный приобретатель, и для того чтобы застройщику было выгодно строить.

В прошлой редакции законопроекта по "голландским аукционам были предусмотрены санкции за нарушения в части продажи жилья по фиксированной цене. Они остались в новой редакции.

Сейчас в законопроекте прописаны санкции двух видов. Во-первых, если договоры в течение первого года заключены с лицами, не включенными в соответствующий список, они признаются ничтожными. Лица, с которыми такие договоры заключены, смогут обратиться за взысканием штрафов. Помимо немедленного возврата денег, они вправе потребовать уплаты процентов за пользование финансовыми средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Более того, предусмотрена возможность понуждения к заключению договоров с лицами, c которыми они должны быть заключены, но застройщик или продавец уклоняется от этого по каким-то причинам. Такие договоры должны будут заключаться через суд с компенсацией убытков, причиненных отказом от заключения таких договоров.

Насколько все же дешевле получится цена кв. метра построенного по таким правилам.

Все зависит от региона и земельного участка. О конкретных цифрах можно будет говорить после первого подобного аукциона. В настоящее время мы имеем опыт, где на земельном участке Фонда, переданном в аренду, было достигнуто 10%-ное снижение цены продажи жилья от цены Минрегиона.

Где и когда пройдут первые голландские аукционы.

Земельные участки будут определяться по ходатайству органов госвласти субъектов РФ, которые сначала должны определить потребность в жилье экономического класса отдельных категорий граждан в разрезе муниципалитетов, его квартирографию. Далее Фонд будет производить отбор земельных участков из земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Участок будет передаваться из федеральной собственности в состав имущества Фонда, который затем выставит его на голландский аукцион.

По нашим оценкам, первый аукцион может состояться не ранее середины 2013 года. До этого времени нужно успеть сформировать нормативную базу, чтобы закон заработал.

Будет ли предусмотрено проектное финансирование строительства такого жилья со стороны госбанков? Фонд будет содействовать.

Безусловно. Мы понимаем, что голландские аукционы рассчитаны на социальные категории, мы осознаем необходимость и в участии Фонда в реализации проектов жилищного строительства, и в повышении платежеспособности потенциальных приобретателей жилья. Фонд РЖС и сейчас содействует реализации проектов жилищного строительства на всех этапах: при разработке планировочной документации, проектировании и строительстве, подключении участков к сетям, а также в получении кредитования.

Более того, мы вправе инвестировать строительство инженерной инфраструктуры в соответствии с порядком, принятым попечительским советом Фонда.

Мы говорим об инвестировании Фонда, а сторонних инвесторов вы не планируете привести.

Сторонних инвесторов Фонд привлекать не может, это же не проект Фонда. После передачи участка застройщику он сам решает, каким образом он будет привлекать инвестиции. У застройщика есть возможность получить кредит банка, привлечь инвесторов. Есть отдельные механизмы финансирования ВЭБа в области частно-государственного партнерства, но там большой порог для входа 2 млрд рублей. Может быть, и в таком направлении нами вместе с госкорпорацией будут выработаны совместные решения.

Какие еще механизмы поддержки может предложить Фонд победителям голландских аукционов.

Мы сейчас формируем библиотеку типовых проектов жилья экономического класса, которые тоже могут быть использованы для строительства жилья на земельном участке, полученном по итогам голландского аукциона. Они будут в открытом доступе. Фактически застройщику нужно будет взять типовой проект и привязать его к выбранному земельному участку. Это тоже возможно повлечет за собой определенные затраты, но они несопоставимы с разработкой проектной документации. Опять же экономия для застройщика. Таким образом, у застройщика будет бесплатная земля, содействие Фонда в обеспечении инфраструктурой, возможность бесплатно использовать проектную документацию Фонда.

Сейчас Фонд РЖС фактически наделяется полномочиями с целью наращивания темпов работы. Каковы планы Фонда в этой связи, что еще нового вы сейчас разрабатываете.

Вчера попечительский совет одобрил новую стратегию деятельности Фонда на 2012-2015 годы. Там заложен подход к увеличению количества проектов, которые должны быть реализованы на земельных участках Фонда. Естественно, заложена тенденция к увеличению количества земельных участков, которые должны быть вовлечены в оборот из федеральной собственности, включены в состав имущества Фонда и предоставлены для всех целей, не только под жилищное строительство, но и под размещение предприятий производителей стройматериалов. Есть определенные ключевые показатели, которых мы должны достичь. Они связаны с увеличением расчетного объема жилья на земельных участках Фонда, увеличением количества предприятий стройиндустрии, созданием новых рабочих мест, снижением стоимости жилья.

К выбору участков будет применен дифференцированный подход. Для реализации масштабных проектов будут вовлекаться большие участки размером 100-200 га. Здесь мы будем развивать, прежде всего, комплексную застройку, прежде всего, малоэтажное строительство, доля которого в наших проектах на предыдущих этапах составляла более 90%. Планируем развивать и многоэтажное строительство - преимущественно на земельных участках площадью 30-35 га. Приоритетом во всех случаях выступает жилье экономического класса, отвечающего требованиям к комфортности, экологической чистоте, энергоэффективности.

Вы будете как-то влиять на ускорение процессов стройки.

Мы уже это делаем. У нас в сравнении с динамикой строительства на сторонних проектах скорость значительно выше. По проектам комплексной застройки, например, c даты приобретения участка до момента окончания первой очереди в среднем по отрасли проходит 5,2 года, у Фонда этот показатель - 2,7 года. Все временные затраты мы снижаем только за счет административных процедур при различных согласованиях, не вмешиваясь при этом в технологический цикл строительства.

Есть у Фонда и понимание о необходимости применения новых технологий. При этом, мы не можем обязать застройщика воспользоваться технологиями быстровозводимого жилья, но мы можем их популяризировать.

Сколько человек работает в Фонде.

Около 300 человек.

Сколько сейчас у Фонда участков в проработке.

В оборот из федеральной собственности вовлечено 473 участка в 65 субъектах РФ. В активе Фонда находятся 297 участков, переданных в качестве имущественного взноса. В управление субъектам РФ по решению правительственной комиссии передано 176 участков. В стадии реализации у нас 66 проекта на 107 участках в 26 регионах. В настоящий момент общая площадь жилья, находящегося в стадии разработки планировочной документации, проектирования и строительства на участках Фонда - более 10 млн. кв. метров.

Будет ли стимулироваться спрос покупателей, ведь, если мы говорим о приобретателях жилья, строящегося на землях Фонда, полученных в результате голландских аукционов или в результате создания ЖСК, то речь идет о слабоплатежеспособных категориях граждан.

Будет продолжена работа со Сбербанком РФ по разработке специального кредитного продукта, как мы это уже делаем в рамках проекта по созданию жилищно-строительного кооператива молодых ученых СО РАН в Новосибирске. Они будут членами жилищно-строительного кооператива, создаваемого на участке Фонда. Речь идет о пониженной ставке, примерно как в программе для военных "10+10+10 . Более того, Фонд планирует субсидировать и первоначальные взносы для молодых ученых, для чего в бюджете Фонда зарезервировано порядка 220 млн рублей. Но, подчеркну, что это пилот . Это не практика. У Фонда нет бюджетных средств. Фонд получает средства исключительно от работы с земельными участками, из них половина в обязательном порядке направляется на инвестирование, преимущественно, в создание инженерной инфраструктуры на земельных участках Фонда, предоставляемых для жилищного строительства.

Фонд готов работать не только со Сбербанком, но и с любыми другими кредитными учреждениями, готовыми предоставлять гражданам льготные условия.

Вы готовы помогать гражданам в их взаимоотношениях с застройщиками.

Мы готовы помогать методически, но прямого юридического воздействия на взаимоотношения между застройщиком и гражданами мы не имеем. При этом, в договоре безвозмездного срочного пользования мы пропишем все, что предусмотрено законом, для заключения договоров с гражданами. Будем оказывать консультационно-методическую помощь. Мы делаем это сейчас, консультируя граждан при создании кооперативов на земельных участках Фонда и для граждан, которые обращаются к нам по текущим проектам жилищного строительства на участках Фонда. Мы всегда даем разъяснения и ответы по всем возникающим вопросам.

Беседовал Арсений Меситов.