За счет чего растут цены на вторичную жилую недвижимость.

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 9 августа 2017 года.

Уже два месяца цены на квартиры в Киеве непрерывно растут. Только за июль не аппроксимированная стоимость предложения квартир в столице выросла на 3%. Рост по отношению к началу июня составил 3,8.

Более того, если мы посмотрим на ценовую кривую за последние полгода, то увидим, что рост цен начался в конце февраля – то есть, цены растут уже почти полгода. По отношению к 24 февраля, когда была отмечена самая низкая цена, квадратный метр подорожал уже на 7,6.

Это первый настолько длительный период роста цен с начала 2014 года. В последние три с половиной года было несколько таких периодов, но ни один из них не продлился дольше 3 месяцев. Особенно показателен рост цен на вторичную недвижимость на фоне их снижения в строящихся домах, где акции, скидки и демпинг со стороны отдельных застройщиков в последнее время становится скорее правилом, чем исключением.

Попробуем разобраться, чем обусловлена такая ситуация и действительно ли дорожают квартиры в Киеве.

Прежде всего, разберемся со структурой предложения и спроса. Существенных изменений в количестве и структуре предложения (что могло привести к статистическому росту цены) в последние полгода не происходило. Колебания не превышали 10-12%. Соотношение разных типов квартир также изменилось незначительно: несколько сократилась доля выставленных на продажу однокомнатных квартир (с 32 до 27%). В пределах 1% выросли доли остальных типов квартир. При этом квартиры всех типов подорожали. Больше всего выросли в цене трехкомнатные квартиры – на 8,6%. Стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры с конца февраля увеличилась на 7,9%, а однокомнатные подорожали на 5,4.

Существенных изменений в структуре спроса тоже не произошло: покупатели по-прежнему интересуются самыми бюджетными одно- и двухкомнатными квартирами в ценовом диапазоне 20-30 тысяч долларов США. Лишь в редких случаях сумма заключаемых сделок превышает 50 000 долларов США. Роста спроса на квартиры на вторичном рынке риэлторы тоже не отмечают.

Очевидно, что причина роста цен – не в погрешностях статистики и не в ажиотажном спросе. Стремительного роста экономики и доходов населения тоже не наблюдается, но как раз здесь и есть подвижки.

С начала года выросла минимальная, а за ней – и средняя заработная плата в столице. Рост минимальной зарплаты в 2017 года составил более 100%, а средней оплаты труда по Киеву – 24,9%. Это закономерно повлекло за собой рост инфляции и потребительских цен, а за ними – и стоимости аренды квартир. При этом, курс доллара США с начала года снизился на 5,8%. Эти 2 фактора обусловили рост доходности недвижимости от сдачи в аренду. Как выяснил на начало июля она достигла 10-14% в зависимости от типа квартиры. И хотя индекс недоступности жилья по-прежнему составляет 17 пунктов (лет), уже сами по себе перечисленные факторы – вполне рыночные драйверы роста цен на квартиры.

Косвенно на рост цен на вторичном рынке повлиял избыток акционных предложений, скидок от застройщиков и заявления экспертов о затоваренности первичного рынка и переизбытке на нем предложения. Покупатели осторожничают, отдавая предпочтение квартирам с документами, и рассматривают предложения на вторичном рынке. Нередко покупают квартиры в новых, только что сданных домах, где в роли продавцов выступают те, кто в 2014-2015 годах инвестировал в недвижимость, стремясь уберечь сбережения от девальвации. Это дает основания продавцам потихоньку повышать цены предложений на квартиры в старых домах.

Рост средней цены предложения совсем не означает роста стоимости сделок. По данным риэлторов, при средней по городу цене квадратного метра в $1118, цена такового проданных квартир в домах советской постройки обычно не превышает $900, а в отдельных случаях опускается и до $500-600. Исключение составляют квартиры с новым современным ремонтом в центре Киева или престижных районах.

Интересно, что в августе текущего года разница между средней ценой предложения квартир на первичном и вторичном рынке составляет не классические 20, а более 35%. Но, вероятно, в ближайшем будущем этот разрыв будет сокращаться, а значит, вслед за ростом цен на вторичном рынке последует рост и на первичном. Особенно, если ипотечные программы от застройщиков будут меняться в пользу покупателей. Увидим мы это, скорее всего, уже этой осенью.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления средней цены предложения квартир на вторичном рынке попали 16515 объектов – это на 6,7% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице.

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости.

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены.

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах возле метро.

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры.

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры.

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах возле метро.

Как видно на графике, за последние полгода заметно выросли в цене только однокомнатные квартиры в шаговой доступности к метро. В остальных сегментах рост наметился только в течение последнего месяца. При этом стоимость квадратного метра однокомнатных квартир все еще намного ниже, чем двух- и трехкомнатных.

Такая картина вполне закономерна. Однокомнатные квартиры у метро пользуются спросом у арендаторов, а, следовательно – и у инвесторов в недвижимость. С другой стороны, это самый бюджетный сегмент – как раз такие квартиры сегодня больше всего востребованы покупателями.

В последнее время были заключены такие сделки, описанные ниже.

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Галицкая, Подольский район, Виноградарь. Общая площадь – 26,6 квадратных метров, жилая – 15, кухня – 5,3. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $20 500 ($771/кв.м.

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 34,7 квадратных метров, жилая – 18,1, кухня – 8,6. Квартира расположена на третьем этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $30 000 ($864/кв.м.

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Пражская, Днепровский район, Старая Дарница. Общая площадь – 44,6 квадратных метров, жилая – 30,1, кухня – 5,8. Квартира расположена на втором этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $27 000 ($605/кв.м.

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Приречная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 45,4 квадратных метров, жилая – 27,4, кухня – 6. Квартира расположена на втором этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $60 000 ($1322/кв.м.

Информационно-аналитический отдел.